細單位的價格瘋狂
文︰姚松炎教授
月初，《華爾街日報》有一則取笑香港蚊型住宅單位售價瘋狂的報道，指香港一個180方呎的微型單位，面積細得只夠放一輛車或者一間廚房，售價竟要美金五十萬元（約四百萬港元），即每方呎售價二萬二千元，匪夷所思。
事實上，細單位（甲類住宅）價格自去年初又再度急升，其年度升幅更跑贏大市，四月份的年度升幅已達23%，而大單位的只有9%，即細與大單位的年度升幅差為+14%。
有不少評論認為細單位價格升幅跑贏大市的現象是因樓價太貴，令中型單位不能負擔，因此需求集中細價樓，但若回顧過去十五年數據，這現象並非近期樓價高企才出現的，而是自從2004年起開始轉勢，從2009年起已經開始跑贏，當時樓價尚未太貴，反映這現象的成因並非樓價太高。
辣招令需求走向細價樓
根據差估署樓價指數，2009年以前的細單位價格一直排行在五類住宅中最低，以2004年6月為例，細單位價格指數只有69.7，大單位卻是106.3（均以1999年為100，下同）。但自2009年起細單位的價格便快速爬升，至2013年11月細單位的價格指數更橫越四線，榮升為五類指數中最高，最新（4月）細單位指數為325.7，而大單位的指數只有284.5，即細單位樓價在過去12年間升了4.5倍，而大單位同期只升了2.8倍。
若以升幅比較，1999至2008年間細與大單位價格的年度升幅差為-5%，期間絕大部份時間細單位的價格升幅比豪宅的低；但2009至2015年間，兩者的差為+9%，即期間細單位樓價升得比豪宅快，且升幅有拾級擴大之形，明顯轉勢。
首先，時間上這趨勢與辣招時間表相當脗合，有理由相信這趨勢是與辣招有關，譬如收緊按揭成數和壓力測試等要求，逼令需求走向細價樓，愈升愈勇。
改建賓館潮加劇問題
但市面細單位的供應非常有限，皆因過去二十年，住宅供應主要集中中型單位，現時的細單位總數只有約三十五萬五千間，約佔全部住宅樓宇的三成，去年只新建了2,160間細單位，難以滿足政策引導的新需求。
相反，一直以來，拆樓的主要對象大多數為細單位（唐樓格式），去年差不多拆了1,300間，佔全年拆樓（住宅）數量的一半有多，亦抵銷了新建細單位的六成。
加上自由行政策和非本地人士來港政策從2004年起施行，大量市區的細單位被改裝為賓館或者宿舍，令問題進一步加劇。