房產學人—人均居住面積
文︰姚松炎教授
上星期開記招，講人均居住面積，源於過去十年，香港的細單位租金指數上升了157%，但私人住宅的家庭收入中位數卻只上升了73%，按道理細單位的租金佔收入比率（租收比）應該大幅上升。然而，過去三次的人口普查均發現私人住宅的租收比一直穩定地在26%上下橫行（27.3%、25.2%和25.7%），看似沒有甚麼難負擔的問題，很不合理。
為了找出真相，我找來專責劏房的社工朋友和全港關注劏房平台的幫手，還有碩士生梁嘉敏參與，在過去半年進行了六十多戶的實地調查，發現原來租戶不停地搬往更細或更差環境的劏房，以達至可負擔的水平。換言之，人均居住面積的惡化是維持租收比不變的代價。
關於人均居住面積，台灣住宅學會在2008年編寫了一份有關最低居住標準的研究報告，當中指出世界各國多有制定人均居住面積的最低標準，以一人家庭為例，美國的標準為140方呎，韓國則為125方呎，日本更加達到190方呎。香港的公屋也有類似的人均居住面積最低標準，現為不少於75方呎，但私人房屋無相關標準。
必須強調以上的數字只是最低標準，實際的居住情況一般比標準高得多。譬如美國的平均人均居住面積約為800方呎，是標準的5倍有多；日本的也有220方呎，高於標準少許。香港的公屋住戶於2014年的人均居住面積實為140方呎，比標準高出差不多一倍。
相反，香港劏房戶的擠逼情況遠比公屋為差。兩年前長策會的劏房研究報告指出，劏房戶的人均居住面積只有67.6方呎，與公屋的最低標準差不多。今年我們在全港七區的研究發現，劏房戶的人均居住面積跌至47.8方呎，比懲教署監獄囚犯倉的人均標準空間都不如（49.5方呎）。若果人均面積調整至兩年前的水平，租收比將高達72.7%，遠超可負擔範圍。
此說明以租金支出佔收入比率來計算可負擔指標，忽略了人均居住面積等質量變化，數據可能誤導公眾和影響政策決定。
為了讓市民更清楚了解有關人均居住面積問題，我申請了中大的知識轉移基金，將會在九月舉辦一次展覽會，讓公眾自己試行設計，如何在48方呎的面積內放置廚、廁、枱、牀。